집 사고 팔 때 돈 버는 중도금, 잔금 치르는 전략을 알아볼까요?

집 사고팔 때 돈 버는 중도금, 잔금 치르는 전략

 

 

 

안녕하세요. 집을 매매할 때 돈을 주고 구입을 합니다. 그런데 마트에서 물건 사는 것처럼 일시불로 뚝딱 주는 것이 아니라 계약금, 중도금, 잔금 순서대로 돈을 지불합니다. 일반적으로 매매대금을 3등분으로 나누어서 냅니다. 그런데 공인중개사나 매도인이 돈을 주라는 대로 중도금이나 잔금을 치를 때 돈 버는 전략이 있습니다. 이번 글에서는 특히 집 값이 가파르게 움직이고 있는 시기에 사 소면서도 중요한 중도금, 잔금을 치르는 전략에 대해 글을 써보겠습니다.

 

우리들이 집을 매매할 때 지갑에서 척척 꺼낼 수 있는 푼돈이 아닌 수억에서 수십억을 지불합니다. 따라서 내 지갑 속에 그런 돈도 없고 일시불로 한번에 뚝딱 돈을 내는 사람은 갑부가 아닌 이상 거의 없습니다. 큰돈이기 때문에  2~3번에 나누어서 내는데 일반적으로 계약금 10프로, 중도금 30~40프로, 잔금 50~60프로로 정하고 있습니다.

 

공인중개사 사무소에서 매도인과 만나 계약서를 작성할 때 계약금을 내는데 전체 매매 대금의 10% 정도로 잡습니다. 만약 계약을 파기할 시 매도인은 2배로 물어내고 매수인은 계약금을 포기하게 됩니다. 계약금은 매매대금에서 큰 비중을 차지하지 않기 때문에 그냥 내면 되고 중요한 것은 중도금과 잔금입니다.

 

사람들은 일반적으로 계약금과 중도금에 큰 차이를 느끼지 못합니다. 첫번째 돈 주면 계약금, 중간에 주면 중도금으로 단순히 알고 있습니다. 그런데 단순하게 생각하면 안 됩니다. 만약에 계약금을 내고 한 달 뒤에 중도금을 주기로 약속했다고 가정해 봅니다.

 

지금같이 집값이 요동치는 시기에 집값이 한 달 사이에 몇천~몇억이 오를 수 있습니다. 집값이 오르니까 매도인은 더 비싸게 팔고 싶어서 현재 계약을 파기할 수 있습니다. 매도인이 계약을 파기하면 계약금 2배만 내면 됩니다. 하지만 계약금 2배보다 집값이 더 올랐다면 손해가 아니라 이익이지요. 중도금을 지불할지 않고 계약금만 지불했을 때 계약파기가 언제든지 일어날 수 있습니다.

 

 

하지만 중도금이 등장하면 상황이 완전히 뒤바뀝니다. 계약금 넣고 중도금까지 지불했다면 계약이 거의 완성이기 때문에 계약을 파기할 수 없습니다. 위의 상황처럼 계약금 2배 주고 계약을 파기할 수 없습니다. 그냥 무조건 매도인은 집을 팔아야 하고 매수인은 무조건 사야 합니다. 계약을 파기하려면 소송을 가야 합니다. 소송까지 가면 오히려 소송비용과 시간이 더 소비되기 때문에 무조건 손해입니다. 

 

집값이 크게 변화하지 않고 안정되는 시기라면 이렇게 중도금, 잔금을 내는 전략이 전혀 쓸모가 없습니다. 하지만 현재는 잠만 자면 집값이 수천만 원~수억이 올랐다가 떨어졌다가 하는 시기입니다. 위에 설명과 같이 중도금을 치르면 계약이 완성되어 파기가 안되기 때문에 계약 성사 가능성이 매우 높습니다.

 

한 가지 예을 들어볼까요? 집값이 계약금을 넣고 중도금을 넣기 전에 집값이 오르면 집주인은 지금 계약을 파기하고 더 비싼 가격에 팔고 싶어 합니다. 반대로 집값이 몇천씩 떨어지면 구매자는 더 싸게 사기 위해 지금 사지 않고 더 기다렸다가 사려고 합니다.  

 

집값은 요동치고 집주인은 몇천이라도 비싸게 팔고 싶고 구매자는 몇천이라도 싸게 사고 싶어합니다. 그래서 잠깐의 선택으로 수천만 원씩 손해를 보거나 이득을 보는 상황이 발생합니다. 

 

 

통상적으로 중도금을 내는 기간은 계약금을 지불하는 날부터 1~4주 사이입니다. 목돈이 왔다 갔다 하기 때문에 매도인과 매수인 사이에 서로 사정을 살펴보고 딱 정해진 기간이 없이 협의하여 설정합니다. 위에서 말했듯이 중도금을 지불하면 이제 계약을 해지하는 것은 매우 어렵습니다.

 

그러므로 매수인은 계약금을 넣고 집값이 오를 것으로 예약을 한다면 중도금 날짜를 빨리 설정하여서 집주인이 해지를 못하게 해야 합니다. 반대로 집주인은 집값이 떨어질 것 같으면 중도금 날짜를 빨리 앞당겨서 구매자가 계약 해지를 못하게 해야 합니다. 이렇게 중도금 날짜를 언제 잡느냐에 따라서 수천만 원을 벌게 됩니다.

 

특히 작년까지만 하더라도 집값이 정점을 찍고 떨어지고 있는 추세라서 서울 강남을 중심으로 계약금 포기하고 계약을 해지하겠다는 경우가 매우 많이 있었습니다. 강남 같은 경우 1주일 사이에 5천에서 1억 넘게 떨어졌기 때문입니다. 집주인은 더 떨어지기 전에 팔아서 기분 좋았지만 중도금 기간을 짧게 잡는 전략이 없어서 허탈할 수밖에 없습니다. 물론 소액이지만 계약금은 벌었지만 말이죠.

 

만약에 계약금과 중도금까지 냈는데 그 사이에 집 가격이 수천만 원 올라서 매도인이 잔금 받기를 거절하고 계약을 취소하려고 하겠다고 떼를 쓴다면 어떻게 해야 할까요?  수천만 원이 눈앞에서 왔다 갔다 하기 때문에 공인중개사 사무소에서 이런 경우가 흔히 일어나고 있습니다.

 

단순히 매도인이 받은 계약금과 잔금을 돌려주고 거기에 돈을 더 얹어주면 계약이 취소가 될까요?  안되지요. 변호사를 구해서 소송을 해서 재판을 해야 합니다. 하지만 재판을 해도 매도인이 질 가능성이 매우 큽니다. 매수인이 잔금을 법원에 맡기고 소송을 해서 집의 소유권을 넘겨받으면 매도인은 아무것도 할 수 없습니다.

 

 

또한 잔금을 낼 때 내 수중의 돈이 아니고 대출을 받아서 낼 때도 잘 알아봐야 합니다. 아파트 같은 경우는 시세가 명확해서 은행에서 대출금액을 바로 확인할 수 있지만 빌라나 일반 주택의 경우는 시세가 명확하지 않아서 은행에서 감정을 받은 후에 대출이 확인이 됩니다. 따라서 확실하게 확인된 정보 없이 대충 짐작으로 대출이 어느 정도 나오겠지라고 생각하고 계약을 했다가 대출이 안 나오면 큰일이 나기 때문에 계약 전에 미리미리 은행을 찾아가서 상담을 받아야 합니다. 

 

 

하나 더!

 

매수인이 돈이 부족해서 잔금을 정해진 날짜에 지불하지 못한 경우 어떻게 해야 할까요? 매도인은 돈 줄 때까지 그냥 계속 기다려야 할까요? 이럴 경우 매도인은 집 구매자에게 잔금을 기한을 정해서 언제까지 지불하라는 내용 증명을 보내면 됩니다. 또다시 정한 날짜까지 잔금을 구매자가 지급하지 않을 시 중도금을 법원에 맡기고 계약금은 자신이 먹고 계약을 해지하면 됩니다.

 

이상으로 집 매매 시 중도금, 잔금을 치를 때 돈 버는 전략에 대해 정리해 보았습니다. 요즘 같이 집값의 변화가 급격한 시기에는 어떻게 계약을 하고 계약파기를 하느냐에 따라서 몇 천만 원씩 손해를 보거나 이익을 볼 수 있기 때문에 흐름을 읽고 계약을 잘하셨으면 좋겠습니다.

 

 

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