초보 상가 건물주의 손해를 안보는 상가 월세 계약서 작성하는 법입니다.

초보 상가 건물주의 상가 월세 계약서 작성하는 법

 

안녕하세요. 처음으로 상가 건물을 사서 꿈에 그리던 건물주가 되었는데 세입자에게 상가 월세 계약서를 어떻게 써야 나에게 큰 손해 없이 안정적인 수익을 얻을수 있을까요? 모든 계약이 마찬가지지만 상가계약을 할 때 조금이라도 실수를 하면 임차인에게 오히려 법적으로 당할 수 있기 때문에 수익도 날리고 스트레스도 많이 받게 됩니다. 나는 잘하겠지라고 생각하지만 세상에는 이상한 사람들이 많기 때문에 계약서 조금 잘못 써서 심적으로 고생할 수 있습니다. 그래서 이런 일에 대비하고자 상가 월세 계약서를 작성할 때 주의해야 할 점에 대해 글을 써보겠습니다.

 

 

건물주는 임차인에게 임차를 할 때 어떤 업종인지 확인하고 계약하자!

 

내가 건물주인이고 공인중개사가 임차인을 데리고 왔을 때 가장 먼저 눈여겨보아야 할 것이 임차인이 어떤 업종으로 사업을 하는지 보아야 합니다. 과거에 한 때 스크린 경마장이 우후죽순으로 생겨났습니다. 그래서 유행을 타서 스크린 경마장이 대박이 나서 임차인은 꼬박꼬박 밀리지 않고 월세를 냈습니다. 그런데 스크린 경마장에서 돈을 잃은 도박 중독자들이 많아져서 건물 주변이 더러워지고 주변사람들이 꺼리는 구역으로 바뀌었습니다. 또 돈을 잃은 사람들이 돈을 구하려고 건물 근처에서 절도를 하는 경우가 많아졌습니다.

 

그래서 건물주가 계약기간이 끝나고 해지를 통보하고 쫓아내고 싶어도 그럴수가 없었습니다. 왜냐하면 스크린경마장의 경우 조직폭력배들이 관리하기 때문에 상가 주인은 무서워서 쫓아내지도 못하고 그냥 기다릴 수 밖에 없었습니다. 또한 경마장 주변 부동산 시세도 떨어졌기 때문에 상가 주인은 손해를 보았습니다. 그렇기 때문에 상가주인이 월세 계약을 할 때 세입자가 어떤 업종을 하는지 확인해야 합니다.

 

세입자가 상가 건물에 어떻게 개조하고 어떤것을 공사하는지 물어봐라!

 

세입자가 사업을 하기 위해 상가 계약을 했다면 무조건 인테리어 공사를 시작합니다. 내부 인테리어 뿐만 아니라 간판도 새로 달고 사업에 필요한 것들을 설치하기 시작합니다. 내가 상가주인이라면 계약서를 썼다고 방관하는것이 아니라 세입자가 건물에 어떤 공사를 하는지 지켜보고 살펴봐야 합니다. 단순 인테리어 공사라면 괜찮지만 건물 밖에 커다란 조형물을 설치한다던가, 혹은 내부 인테리어를 위해 벽이나 기둥을 부수는 경우가 생각보다 많이 있습니다.

 

따라서 건물주는 세를 줄 때 안전에 문제가 되는 구조변경이나 건물에 피해를 주는 시설물을 설치하는지 혹은 미관상 안 좋은 조형물을 설치하는지 꼭 확인해야 합니다. 

 

이런 일을 초기에 방지하려면 상가 월세계약서를 작성할 때 계약서 특약사항에 '조형물 설치 시 미리 양해를 구한다' 또는 '조형물 설치 시 미리 얘기한다'라는 조항을 넣는 것이 좋습니다. 대체적으로 상가 월세계약서에는 특약사항으로 '인테리어를 위해서 공사를 하는 경우 임차인 임의대로 현 시설을 변경하지 못하며, 변경이 필요한 경우에는 임대인의 동의를 얻어야 한다. 만약 이를 어길 때에는 계약은 무효로 한다'라고 조항을 적는 경우가 일반적입니다.

 

수익을 욕심부려 월세를 많이 받으려 하지 마라!

일반적으로 상가계약은 권리금, 월세 , 보증금으로 이루어져있는데 권리금은 일단 빼고 월세와 보증금을 살펴볼때 서로 반비례 관계입니다. 일반적으로 월세가 많으면 보증금이 적고 보증금이 많으면 월세가 적습니다. 상가주인은 보증금은 다시 반환해야 하는 돈이고 월세는 수익이기 때문에 당연히 월세의 비중을 높이려고 합니다.

 

초보 건물주들은 수익을 많이 얻고 싶다는 욕심에 월세비중을 최대한 높이고 보증금을 최소로 잡는 경우가 많습니다. 이것은 대단히 리스크가 큰 행동입니다. 공인중개사도 말릴 것입니다. 예를 들어볼까요? 만약 세입자가 사업이 불황이라서 소득이 없어 월세를 3~4개월을 내지 못했습니다. 상가 주인은 3개월 이상 밀렸기 때문에 계약을 중도해지할 수 있지만 건물주 마음대로 짐을 뺄 수 없고 만약에 세입자의 동의없이 마음대로 짐을 뺀다면 형사고발을 당하게 됩니다.

 

이런 경우와 같이 세입자가 월세를 많이 밀려서 주지 못할 때 건물주 마음대로 못하고 명도소송을 제기해서 내보내야 합니다. 명도소송을 제기하기 위해 변호사를 사고 소송을 시작하면 일단 반년이상  오래 걸린다고 생각해야 합니다. 소송하는 사이에 월세가 밀리고 보증금도 까먹어서 사라지게 되면 건물주만 손해를 보게 됩니다. 금전적으로도 손해지만 소송에 따른 정신적 스트레스도 어마어마합니다. 따라서 세입자가 월세를 못내는 경우를 고려하여 월세의 2년치 만큼 보증금을 받은 것이 가장 좋습니다.

 

상가 건물을 사고 팔 때 부가가치세를 고려하자!

제 지인의 경우를 예로 들자면 3억짜리 오피스텔을 매매 계약을 하고 나서 계약금을 주었습니다. 그리고 입주날에 부동산 중개사무소에 들러서 남은 잔금을 치르려고 했더니 집을 판사람이 갑자기 부가가치세 1500만원을 추가로 요구하는 것입니다.

옆에 있던 중개업자까지 거들면서 1500만원을 내라고 하면서 계약서를 보여주었습니다. 계약서를 자세히 살펴보니 특약사항에 부가가치세는 별도라는 문구가 기록되어 있었습니다. 오피스텔을 사고 팔 때 산사람이 부가가치세를 납부해야 한다고 이해는 했지만 사람 마음이란게 괜히 헛 돈을 쓴 것 같은 찜찜함을 갖게 됩니다. 

 

이상으로 초보 건물주들을 위한 상가 월세 계약서 작성시 주의해야할 점에 대해 적어보았습니다. 

 

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