[중요]건물등기사항전부증명서, 건축물대장을 꼭 확인해야 하는 이유

만약에 사업을 하기 위해 상가건물을 임차해서 계약을 할 때 무엇을 꼭 확인해야 할까요?

 

안녕하세요. 상가건물을 이용해서 사업을 하려고 계약을 할 때 가장 중요한 것은 무엇일까요? 사업아이템, 상권 등 여러가지 가 있을텐데요. 사업에 신경쓰느라 의외로 소홀히 하는 것이 있습니다.

 

그것을 바로 건축물대장과 건물등기사항전부증명서입니다. 상가 계약을 할 때 가장 중요한 2가지입니다. 이 2개의 서류에는 건물에 대한 모든 것이 들어있습니다. 2개의 서류는 매우 중요합니다.상가 건물이 언제 지어졌으며, 몇 층으로 구성되어 있고 건축면적은 얼마나 되고 현재의 주인은 누구이고 건물은 어떠한 재료로 언제 건축이 되어 있는지 모든 내용이 담겨있습니다. 마치 사람의 개인정보처럼 말이죠. 아주 잘 정리해 놓았습니다.

 

이렇게 중요한 건축물대장과 건물등기사항전부증명서를 볼 때 실수를 하는 경우가 매우 많습니다. 그래서 어떻게 보는 방법에 대해 정리해 보겠습니다.

 

 

 

 

상가 건물에 관한 정보는 건축물대장이 가장 먼저 기록된다.

건물등기사항전부증명서에 있는 상가 건물의 구조, 용도, 층수, 면적 등은 건축물대장이 진짜 원본이며 여기서 복사하여 놓은 것입니다.

 

반대로 상가주인의 이름, 주민등록번호, 주소 등은 건물등기사항전부증명서의 내용을 그것입니다. 상가의 층수, 면적, 용도 등 상가 건물에 관한 내용을 정확하게 알려면 건축물대장을 찾아보아야 하며 만약에 소유자가 의심스러워 상가 주인에 대한 정보를 알려면 건물등기사항전부증명서 갑구 부분을 보시면 됩니다. 갑구는 권리자에 대한 내용입니다.

 

권리자에 대해 알아보려면 가장 밑에 있는 부분을 보시면 마지막에 있는 부분이 최종권리자입니다.

 

대부분의 사람들이 사업을 하기 위해 상가 건물을 임차할 때 뿐 만 아니라 상가 건물을 구입할 때에도 건물등기사항전부증명서만 확인하고 건축물대장은 확인하지 않은 경우가 많습니다. 사업이나 장사를 하기 위해서는 건축물대장 갑구에 있는 지역, 주 구조, 주 용도 칸에 있는 내용을 체크해서 구청의 담당 공무원에게 내가 어떠한 장사나 사업을 하는지 말하고 이런 목적대로 상가 건물을 이용할 수 있는지 반드시 체크해야 합니다. 왜냐하면 사람들이 하는 일이라서 건축물대장이나 건물등기사항증명서도 오류가 있을 수 있고 자기마음대로 해석해서 사업자를 내면 허가가 안나는 낭패를 겪을 수 있기 때문입니다. 

 

 

또한 상가를 매매하는 분들도 건축물 대장의 갑구의 용도를 해당구청의 직원들에게 반드시 확인해야 후에 어떤 실수로 인한 손해를 줄일 수 있습니다.

 

제 주변 사람들의 에피소드를 이야힉 하자면 바로 지하철역 앞에 상가2층이 매물로 나와있어서 한의사는 초역세권이기 때문에 바로 임차계약을 했습니다.

 

초역세권이라 유동인구가 많았고 교통도 너무 좋아서 제대로 알아보지도 않고 서둘러 계약을 하고 바로 인테리어 시공을 했습니다. 공인중개사에게 한의원을 개업한다고 말도 하지 않았습니다. 왜냐하면 동네 병원은 필요업종이기 때문에 거의 허가를 내주기 때문입니다.

 

한의원은 개업 준비를 마치고  구청에 허가를 받았는데 허가가 나질 않았습니다. 왜냐하면 지하철역 앞이라서 유동인구가 매우 많기 때문에 혼잡으로 인한 사고 우려 때문에 병원개업이 허가가 나질 않았습니다. 그래서 지금도 한의사랑 공인중개사랑 중개비와 인테리어 문제로 소송중에 있습니다.

 

 

건축법을 위반한 건물일 경우 영업허가를 받을 수 없다.

 

 

제 친구의 예를 들자면 장사를 하려고 1층 상가를 찾다가 자리도 좋고 보증금과 월세가 주변 시세에 비해 싸고 좋아서  보자마자 바로 계약했습니다. 그리고 구청에 영업허가를 받으러 갔더니 영업허가가 나오지 않았습니다. 왜냐하면 건축물대장상 해당 건물이 영업허가를 받을 수 없는 위반건축물로 기재가 되어 있기 때문입니다. 이 친구는 위반건축물에 대한 기초 내용을 잘 몰랐습니다.

 

이 친구는 건축물대장을 보지 않고 중개사도 보여주질 않았기 때문입니다. 건축물 대장을 보면 변동사항에 위반건축물인지 여부가 나와있습니다. 내가 상가를 매매하거나 임차하는데 윔반건축물이 보이면 절대 계약해서는 안됩니다.

이런 문제를 해결하려면 반드시 건축물대장과 등기사항전부증명서를 반드시 꼭 확인해야 합니다. 이 건물이 위반건축물인지 아닌지는 건축물 대장에 친철하게 나와있습니다.

 

멀쩡한 건물이라도 구청에 사용승인을 받지 않아도 위반건축물이다.

 

 

내가 만약 건물을 지을 때 내 땅이니까 이렇게 지어야지 저렇게 지어야지 내 임의대로 지으면 안됩니다. 내가 건물을 지을 때 시군구청의 허가가 있어야 합니다.

 

담당관청에 허가를 받을 때 설계도를 제출해서 이렇게 짓겠다고 하면 공무원이 위법여부를 판단해서 허가를 내줍니다. 그리고 건물을 다 짓고 나서 설계도대로 맞게 지었는지 공무원에게 검사를 받아야 합니다. 이것이 사용승인입니다.

 

흔히 준공이라고 하는데요. 사용승인을 받지 않거나 설계도대로 짓지 않은 건물도 위반건축물로 처리됩니다.

 

이상으로 건출물대장과 건물등기사항전부증명서에 대해 살펴보았습니다. 사업을 하려면 사업뿐만 아니라 계약에 대해서도 잘 아셔야 손해를 보지 않습니다. 제 글이 여러분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.