[제소전 화해조서란]월세를 못 받을 때 건물주가 할 수 있는 방법

초보건물주의 월세 안밀리고 받는 팁- 제소전 화해조서 알기

 

안녕하세요. 내가 초보 건물주인데 세입자가 월세를 밀린다면 어떻게 해야 할까요? 봐줘야 할까요 아니면 칼같이 받아 내야 할까요? 

 

일반적인 건물주인들은 세들어 사는 임차인이 월세를 1~2달 밀린다면 그의 사정을 고려해서 이해하고 넘어갈 수 있습니다. 하지만 세엡자의 입장을 고려할 때 무작정 이해해 주면 안됩니다. 만약 질이 안좋은 세입자라면 착한 임대인을 이욯해서 월세를 일부러 안내고 배째라고 할 수 있기 때문입니다.

 

일반적으로 월세를 꼬박꼬박 내는 세입자들이 많지만 운이 나쁘면 악질 세입자를 만날수 있습니다. 악질 세입자들은 월세도 안내고 나가지도 않고 버틴다면 스트레스만 받게 됩니다. 그래서 이런 악질들을 막기위해 나온 법이 제소전 화해 조서입니다. 법률용어라 생소할 텐데 제가 쉽게 설명해보겠습니다.

 

자신의 주머니에 여유가 있다면 더 큰 수익을 얻기 위해 투자를 합니다. 수익을 얻기 위한 투자는 많지만 안정적인 면에서는 은행과 부동산을 따라갈 수 없습니다. 하지만 은행은 안전한 대신 수익이 너무 적어서 부동산에 투자가 몰리고 있습니다.

 

처음으로 상가 건물을 사서 세를 놓는 초보 건물주들은 이번 글을 잘 보셔야 할 것 같습니다.

상가 건물을 사는 이유는 한달 단위로 안정적인 월세를 받기 위해서 입니다. 좋은 세입자란 월세가 밀리지 않고 꼬박꼬박 내는 사람입니다.

 

그렇다면 좋은 세입자를 구하는 것이 가장 좋겠지요? 대부분 상가 계약을 할 때 보증금과 월세를 나누어서 계약을 합니다.

내가 상가 주인이라면 수익이 많이 나는 것이 가장 좋습니다. 그래서 월세를 많이 받으면 가장 좋은 것입니다. 하지만 월세를 많이 받으려는 욕심에 보증금을 적게 책정하면 나중에 월세가 밀렸을 때 보증금을 까고도 월세가 부족한 상황이 올 수 있습니다.

 

여기에서 보증금과 월세의 비율 책정이 중요합니다. 보증금이 높으면 월세가 싸고 보증금이 낮으면 월세가 비싸기 때문에 잘 조절해야 합니다. 일반적으로 보증금의 책정은 24개월치 월세만큼 받는 것이 가장 좋습니다. 

 

예를 들어 전세로 1억 5천인 상가 건물을 월세로 놓고 싶다면 보증금 3천에 월세 120만원 정도가 적당합니다. 이것이 딱 정해진 것은 아니고 주변 시세에 따라서 차이가 나긴 합니다.

 

그리고 건물주는 세입자를 받은 다음 나몰라라 하지말고 세입자가 관리비를 잘 내고 있는지 확인해보는 것도 좋습니다. 월세를 밀리는 세입자가 관리비를 잘 낼 수 없고 나중에 건물주가 부담해야 하기 때문입니다.

만약에 세입자가 사정이 생겨서 돈을 구하지 못해 3개월 이상 월세를 안내고 있을 때 어떻게 해야 할까?

법적으로 보면 세입자가 3개월치 월세를 밀렸을 때는 바로 나가라고 할 수 없고 소송할 수 있는 근거가 됩니다.

 

세입자를 내보내려면 명도소송을 해야하고 소송에서 승소하면 이를 근거로 집행관과 함계 명도작업을 해서 세입자를 내보낼 수 있습니다. 드라마에서 본것처럼 집주인이 세입자에게 '나가'라고 못합니다.

 

소송을 진행한 다는 것이 생각보다 아주 어렵습니다. 소송에 들어가면 최소 반년에서 최대 2년이 넘게 걸릴 수도 있습니다. 그리고 소송기간 동안 공실로 인한 임대수입의 손해가 발생합니다.

 

그러면 집주인은 무조건 당해야 하는가? 아닙니다. 이럴 경우를 대비해 나온 법이 제소전 화해조서입니다. 이 법은 간단히 설명하자면 처음 계약시 미리 약속했기 때문에 소송을 할 필요가 없다입니다.

 

그렇다면 제소전 화해조서는 어떻게 작성할까요? 

제소전 화해조서를 작성할 때는 반드시 이를 작성하게 된 취지를 적습니다. 대부분 세입자가 3회 이상 임대료를 연체할 경우 지체 없이 해당 건물을 비워주겠다는 내용을 씁니다. 그리고 건축물대장을 발급받아 임대하는 부분을 정확하게 표시한 후 제소전 화해조서에 첨부해야 합니다.

 

그리고 제소전 화해조서의 내용을 임대인과 임차인이 확실하게 인지하고 약속한다는 임차인의 사인과 도장을 받아야 합니다. 마지막으로 법무법인 공증인사무실에 가서 임대차계약서와 함께 공증을 받으면 됩니다. 

이렇게 제소전 화해조서를 작성하고 나서 세입자가 3회 이상 월세를 밀릴 경우 공증해 준 공증인 사무실을 방문해서 집행문을 부여받고 이것을 법원에 제출하면 집해오간이 세입자를 내보내게 됩니다.

 

세입자의 장사 아이템을 확인해보자!

세입자가 월세를 어디서 만들어서 낼까요? 당연히 장사해서 남은 이익으로 월세를 냅니다. 내가 건물주라면 세를 줄 때 세입자가 어떤 장사를 하는지 물어보고 잘 될지 한번쯤은 고민하게 됩니다. 그런데 세입자의 장사 아이템이 망한 것 같은 예상이 든다면 그 사람에게 세를 주는 것을 고려해 봐야 합니다.

 

월세 받을 욕심으로 아무나 세를 주다가 오픈빨로 3~4개월 정도 세를 받고 이후 세를 받기 힘들어 질 수 있기 때문입니다. 초보 건물주라면 세입자의 장사 아이템을 들어보고 난 후 세를 주는 여유가 필요합니다.

제 지인의 경우 건물 주변에 호프집, 고기집, 감자탕집이 많이 있는데 세입자가 감자탕집을 하겠다고 계약하겠다고 할 때 잠시 여유를 가지고 고민하던 중 수학학원을 하겠다는 세입자가 나타나서 바로 계약했는데 월세를 안 밀리고 잘 내고 있다고 합니다.

 

이처럼 상가 투자를 할 때 세입자의 아이템도 중요합니다.

 

이상으로 초보 건물주가 월세를 확실하게 받는 노하우에 대해 정리해 보았습니다. 건물을 사서 건물주가 되면 끝이 아니라 시작입니다. 여러분이 힘들게 번 돈으로 투자를 했다면 꼭 좋은 수익을 얻으시길 바랍니다.