집주인이 전세 보증금도 안 돌려 주고 전세보증보험도 가입 안 했을 때 대처방법?

집주인이 전세 보증금도 안 돌려주고 전세보증보험도 가입 안 했을 때 대처 방법에 대해 알아볼까요?

 

안녕하세요. 이번 포스팅은 계약 만기 후 전세금을 돌려받지 못할 때 대처방법에 대해 정리해 보도록 하겠습니다. 전세보증보험이라도 가입이 되어 있으면 좋겠는데 가입도 안되어 있다면 막막하게 됩니다. 최근 전세 가기가 급증해서 많은 사람들이 피해를 보고 있습니다.

 

아파트는 피해가 적지만 빌라나 주택의 경우 매매 가격보다 전세 가격이 비슷하거나 오히려 큰 경우가 많기도 하고 전세보증보험도 가입하지 않는 분들이 많아서 임대인(집주인)이 전세금 없다고 안 줄 경우 세입자는 어떻게 손쓸 방법이 없습니다.  또한 집주인이 돈 없다고 통보했을 때 나의 피땀 흘려 번 돈이 사라질 수 있다는 두려움 때문에 머릿속이 하얗게 변하고 당황할 것입니다. 이럴 때 어떻게 해야 할까요?

 

제가 지금 정리하는 대처방법은 등기부 등본상 지금 살고 있는집이 대출이 없고 깨끗한 상태이거나 근저당이 잡혀있어도 내가 더 선순위일 경우를 전제로 말하는 것입니다. 만약에 등기부 상에 내 전세보다 근저당이 선순위에 있다면 어려울 수 있습니다.

 

일반적으로 전세계약이 끝났는데 집이 나가지 않을 때 집주인들은 들어올 사람에게 돈을 받아서 나에게 전세금을 돌려주는데 들어올 사람이 없어서 돈이 없다고 계약기간을 연장해서 더 살아라고 합니다. 만약 집주인이 이렇게 나올 경우 세입자는 억지로라도 살아야 합니다.

 

왜냐하면 내가 여기서 이사해서 짐을 빼버리면 법으로 규정한 대항력이 상실돼서 전세 보증금을 받는 것은 더더욱 힘들어질 수 있습니다. 드라마나 영화에서 보면 집에서 못 나간다고 드러눕거나 입구를 막는 경우가 바로 대항력을 유지하기 위해 그러는 것입니다.

 

 

계약 기간이 끝나고 살다가 집이 나가면 상관없는데 집이 안 나가면 계속 살아야 하는데 매운 난감한 상황입니다.

 

 

이런 경우 첫 번째로 해야 하는 것은 내용증명우편입니다.

이것은 내가 법적으로 어떤 상황에 처해 있는지 내 의견은 무엇이었는지를 증명하는 것입니다. 

 

내용 증명 우편에 적어야 할 내용은 내 이름과 집주인의 이름, 현재 살고 있는 집 주소, 계약 기간, 보증 금액, 마지막으로 내가 재계약 의사가 없다는 것

 

 

위와 같은 경우 가장 먼저 해야 할 것은 우체국에 가서 내용증명우편을 보내는 것입니다. 내용증명 우편을 통해 내가 지금 현재 어떠한 상태이고 내 의견은 무엇인지 법적으로 증명하는 것입니다.

 

내용증명우편을 발송한 후 2번째 단계는 임차권을 양도하는 것입니다.

 

집주인이 들어올 사람이 없어서 돈이 없다고 하면 들어올 사람을 만들어야 합니다.

 

임차권 양도의 뜻대로 집주인에게 전부 맡기지 말고 세입자 본인이 직접 공인중개사 사무소에 물건을 내놓아서 직접 다음 세입자를 구해서 보증금을 받고 나가는 것입니다. 지금 말하는 세입자란 새로 2년 전세 계약을 하는 것이 아니라 기존 세입자의 남아있는 계약기간만큼만 사는 양도입니다.

 

물론 등기부상 내가 제일 선순위이거나 대출이 없는 경우에 한합니다. 당연히 후순위 거나 대출이 있는 경우는 새로운 세입자가 들어오지 않겠지요. 임차권 양도 절차는 공인중개사 사무소에서 알아서 해줍니다.

 

하지만 이론상으로 간단하지만 실제로 임차권 양도는 잘 안됩니다. 왜냐하면 본인이 보증금 못 받아서 임차권 양도를 하는데 새로운 세입자도 집주인 상황을 알면 자기 보증금을 못 받을 수 있기 때문에 안 들어옵니다. 만약 있더라도 드문 케이스입니다. 

 

세 번째 방법은 세입자의 가장 강력한 무기 임차권 등기 명령 신청입니다.

 

임차권 등기 명령 신청에 대해 제 전에 아주 자세하게 적어놓았기 때문에 그 글을 참고하시면 됩니다.

 

 

임차권등기 명령에 대해 제가 전해 적어놓은 글을 밑에 링크로 달아놓았습니다. 모르는 분들은 읽어보시면 큰 도움이 될 것 같습니다.

임차권등기명령 신청 하는 법, 준비서류, 비용, 절차 완벽정리!(법원 방문)(긴글주의)

 

임차권 등기란 짧게 말하자면 등기부등본에 임차권등기가 찍히는 것입니다. 등기부를 주민센터에서 발급받아 보면 을구 맨 밑에 임차권 등기가 나옵니다. 임대인 즉 집주인은 임차권 등기가 있으면 매우 싫어합니다.

 

그 이유는 세입자들이 부동산 계약을 할 때 등기부를 무조건 떼서 보는데 임차권 등기가 찍혔다는 것 자체가 집주인이 나 돈 없다는 것을 알리는 셈이기 때문입니다. 따라서 임차권 등기를 한다고 집주인에게 전화하면 제정신인 집주인은 무조건 만류하면서 없던 돈도 나옵니다. 집주인이 멍청해서 하라고 하면 바로 하면 됩니다.

 

임차권 등기는 법무사를 통해 할 수 있는데 비용은 50만 원 전후입니다. 임차권 등기 명령을 신청하면 1달 정도 시간이 소요되는데 임차권 등기가 완료되면 이제 다른 집으로 이사 갈 수 있습니다. 임차권 등기 없이 다른 집으로 이사 가면 대항력이 상실됩니다.

 

 

4단계 마지막 방법은 전세 보증금 반환 소송입니다.

소송은 최후의 수단으로 집주인이 3단계까지 가도 돈을 안 줄 때 가는 것입니다. 사실 대부분 3단계에서 끝나는데 여기까지 오면 더 이상 되돌아갈 길이 없습니다. 소송에 들어가면 최소 1년 이상 소요되기 때문에 비용과 시간을 날리게 되므로 신중하게 판단해야 합니다.

 

소송에 들어가면 집이 집주인의 의사와 상관없이 경매에 넘어갑니다. 그리고 경매로 집이 판 돈으로 세입자의 전세금을 주는 방식입니다. 만약 등기부상 내 위로 근저당이 잡혀있다면 그 돈을 빼고 남은 돈 중에서 세입자의 전세 보증금을 받을 수 있습니다. 

 

하지만 경매가 만능수단은 아닙니다. 경매에 들어가는 순간 집 가격은 시세보다 낮게 들어갑니다. 또한 경매가 유찰이 될수록 집 경매가격은 점점 더 낮아지게 됩니다. 전세금과 집 시세가 비슷하다면 경매로 얻는 금액이 전세보증금보다 적을 수 있습니다. 또한 소송을 하면 상황에 따라 다르겠지만 일반적으로 변호사 비용이 대략 1000만 원 안팎으로 들고 기간도 최소 1년에서 평균 2년 정도 소요가 됩니다. 소송을 하면 시간과 비용이 많이 들어 집주인과 세입자 모두 손해입니다.

이 모든 것이 집에 대출이 없거나 있더라도 내가 선 순위일 경우를 전제로 합니다. 따라서 집을 계약할 때 꼭 등기부를 확인하시고 대출 여부를 살펴봐야 합니다.

 

이상으로 전세보증보험이 없는데 집주인이 보증금을 안 돌려줄 대 대처 방법에 대해 적어보았습니다. 전세 사기를 당하면 매우 혼란스러워서 당황하게 됩니다. 절대 흔들리지 마시고 마음 굳게 먹고 잘 대처해서 보증금을 받아야 합니다. 혼자서 어려우면 시청이나 변호사를 찾아가는 것도 좋습니다. 제 글이 여러분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

 

 

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